En Espagne, les associations de propriétaires disposent d’articles spéciaux dans la loi destinés à garantir des relations de voisinage harmonieuses. À Marbella en particulier, la plupart des résidences de tous types de propriétés sont organisées en communautés, qui peuvent partager des jardins et des piscines communautaires (dans le cas des appartements), ou la sécurité et des terrains communs (pour les villas ou les maisons de ville). La « comunidad », comme on l’appelle, a son propre ensemble de règles et réglementations individuelles, mais l’article 9 de la loi espagnole sur la propriété horizontale établit également une série de devoirs et de responsabilités communs que les membres doivent s’efforcer de respecter.
Comment se constitue une communauté ? La loi stipule qu’un groupe de plus de 5 propriétés doit avoir une communauté officiellement constituée. Tous les propriétaires, y compris l’entreprise de construction (en cas de propriétés invendues), doivent assister à une réunion. La structure et la composition de la communauté doivent figurer à l’ordre du jour et être approuvées par tous. Le procès-verbal officiel doit contenir les détails de la réunion ainsi que les résolutions adoptées lors de la réunion pour référence future. La communauté doit se procurer un livre de procès-verbaux et l’enregistrer au registre foncier. La dernière étape de la création d’une comunidad consiste à demander un numéro fiscal, appelé NIF. Ceci est utilisé, par exemple, pour que les fournisseurs puissent émettre des factures au bâtiment plutôt qu’à une personne individuelle.
Quelles sont les responsabilités de chaque propriétaire dans la communauté ? Qu’il s’agisse d’un lotissement de villas, où les zones communes peuvent être minimes, ou d’appartements entourés de jardins et de piscines, il est essentiel que les propriétaires respectent ces espaces communs et veillent à leur maintien en bon état. Il est obligatoire pour tous les membres d’être à jour de leurs versements partagés. La loi a été renforcée ces dernières années pour permettre aux collectivités de poursuivre en justice tout propriétaire en retard dans ses paiements. Assister aux réunions des propriétaires et voter sur les décisions qui affectent la communauté est une autre des obligations, et pour beaucoup la principale car c’est un engagement de temps. Si vous ne pouvez être présent, vous pouvez donner pouvoir à une autre personne pour voter en votre nom. Il est important de rappeler que le fait de ne pas être présent ou de déléguer le vote peut constituer une faute grave de la part du propriétaire, pouvant entraîner des sanctions et des amendes ajoutées à votre quota mensuel.
La comunidad a l’obligation légale de générer un petit excédent de compte. L’argent supplémentaire chaque mois est versé à la banque sous forme de fonds de réserve lorsque des problèmes surviennent avec le bâtiment et nécessitent une attention particulière. Parfois cependant, le surplus ne suffira pas pour de nouveaux travaux (peut-être une nouvelle piscine pour enfants) ou pour quelque chose qui n’est pas couvert par la police d’assurance, et une « taxe extraordinaire » devra être prélevée sur les propriétaires. C’est ce qu’on appelle un « derrama » (répartition). Dans ces cas-là, la communauté se réunit avec tout le monde et décide des actions correctes à entreprendre. Le « derrama » est l’un des points que votre avocat examinera lors de l’achat d’une propriété pour clarifier si quelque chose est dû.
En général, les coûts communautaires en Espagne sont parmi les plus bas au monde pour des propriétés comparables, notamment par rapport aux États-Unis. Cela contribue à l’attractivité de posséder une propriété à Marbella.
